Las hipotecas inversas son préstamos similares a los préstamos hipotecarios estándar. La elegibilidad financiera y el premio del prestatario se basan en un plan actuarial usando su edad y esperanza de vida y el valor del hogar como los principales factores decisivos. El prestatario no paga los fondos durante su vida a menos que elijan hacerlo. El préstamo se convierte en debido a la muerte del prestatario, o si venden el hogar, dejándolo permanentemente. El préstamo también puede venir debido a lo que se llaman "Eventos de vencimiento". Estas son las estipulaciones en el contrato que dicen que el prestatario puede perder el hogar. Los eventos de vencimiento incluyen hacer cambios en el título del hogar (es decir, agregar o quitar nombres en el título), no pagar el seguro del propietario (HOI) o los impuestos sobre la propiedad, o incluir el hogar en una bancarrota. Las hipotecas inversas son exclusivas para personas mayores de 62 años de edad o más y la hipoteca inversa debe estar en la residencia principal del prestatario.
Historial Hipotecario Inverso
La primera hipoteca inversa fue escrita en 1961 para Nellie Young de Portland, Maine, a través de Deering Savings & Loan. El oficial de préstamos de la institución, Nelson Haynes, diseñó un nuevo y único tipo de préstamo para ayudar a la esposa viuda de su entrenador de fútbol de la escuela secundaria, permitiéndole quedarse en su casa después de la muerte de su esposo.
El concepto de hipotecas inversas se introdujo por primera vez en la conciencia de los legisladores en 1969 en una audiencia del Congreso del Comité del Senado sobre el Envejecimiento. Un profesor de UCLA llamado Yung Ping Chen presentó un "plan de hipoteca actuarial en forma de una anualidad de vivienda" que permitiría a los propietarios a permanecer en sus hogares mientras disfruta de una parte de la equidad que habían ahorrado.
El presidente del comité pensó que sonaba prometedor.
Durante la primera audiencia del Congreso sobre hipotecas inversas en 1983, el Senado aprueba una propuesta del Senador John Heinz de tener hipotecas inversas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Heinz también sugiere que la idea de la conversión de la equidad casera debe ser explorada más lejos.
En 1984, un prestamista de préstamos hipotecarios, American Homestead, establece las bases para las hipotecas inversas aseguradas por el gobierno cuando revela el Plan Century, que es la primera hipoteca que mantiene el préstamo hasta que el prestatario permanezca definitivamente en la residencia.
En 1987, el Congreso aprueba un proyecto de ley de seguro de la FHA llamado Demostración de Hipoteca de Conversión de Equidad de Vivienda, que es un programa piloto de hipoteca inversa que asegura hipotecas inversas.
En 1988, HUD obtiene la autoridad para asegurar hipotecas inversas a través de la FHA cuando el presidente Ronald Reagan firma la ley de hipoteca inversa en ley. El préstamo asegurado del gobierno hipotecario inverso se establece.
La primera hipoteca de la conversión de la equidad casera asegurada FHA (HECM) fue publicada en 1989, a Marjorie Mason de Fairway, Kansas, por James B. Nutter Company de Kansas City, Missouri.
En 1990, el programa de HECM tiene su 1 año de aniversario, con HUD informando al Congreso que el programa está creciendo constantemente.
En 1994, el Congreso comienza a exigir a los prestamistas que revelen a los prestatarios los costos anuales totales del préstamo al comienzo del proceso de solicitud. Esto permite a los prestatarios la oportunidad de comparar los precios del prestamista y darse una vuelta.
En 1996, el programa de hipoteca inversa se ajusta para permitir préstamos en residencias que tienen múltiples unidades-hasta cuatro. Esto abre las hipotecas inversas para viviendas du, tri y four plex, siempre y cuando el prestatario ocupe una unidad como su residencia principal.
En 1997, HECM invertir la participación del prestamista hipotecario está en su número más alto en 195.
1998 marca el año en que el producto de préstamo HECM se hace oficialmente permanente! La Ley de Asignaciones de HUD hace que el programa sea oficial, mientras que el Congreso asigna fondos para consejería, extensión y educación para el consumidor. Las salvaguardias (como la divulgación completa de los honorarios) se aplican para proteger a los prestatarios de cargos innecesarios.
En 2000, HUD anuncia un aumento en los honorarios de originación a 2% del monto máximo de la reclamación, o $ 2000. HUD espera que este cambio aliente a más prestamistas a participar en hipotecas inversas debido a los mayores ingresos.
En 2001, HUD y la Asociación Americana de Personas Jubiladas (AARP) se unen para comenzar a probar y entrenar consejeros aprobados. También comienzan el establecimiento de políticas y procedimientos consistentes de consejería de HECM.
En 2004, la FHA implementa las reglas de refinanciamiento de HECM. La refinanciación de HECM permite a los prestatarios existentes de HECM la oportunidad de refinanciar y pagar sólo la prima de seguro hipotecario inicial y la diferencia entre el valor tasado original y el nuevo valor tasado / límite de préstamo de FHA.
En 2005, se realizan las primeras refinanciaciones de HECM.
En 2006, se establece el límite de préstamo nacional de $ 417.000. También ese año, AARP lleva a cabo su primera encuesta nacional de los prestatarios de hipoteca inversa que revelan que la principal motivación para obtener una hipoteca inversa para los prestatarios es planificar las emergencias y mejorar la calidad de vida.
En 2008, los primeros baby boomers cumplen 62 años, lo que resulta en una oleada de préstamos que superan los récords anteriores. La Ley SAFE también se establece ese año, que requiere que los estados implementen procedimientos consistentes al otorgar licencias y registrar a los originadores de préstamos de HECM. Además, la Ley de Recuperación Económica de la Vivienda ofrece algunas salvaguardias para los consumidores, como un límite en las tarifas de originación, las normas contra la venta cruzada y las directrices para la independencia de asesoramiento.
En 2009, se introduce el HECM para la compra. Por primera vez en la historia de la hipoteca inversa, los prestatarios pueden comprar una nueva casa sin pagar los pagos mensuales de la hipoteca. Ese año, el Congreso también aumenta el límite del préstamo de HECM a $ 625,500; mientras que los ingresos del prestatario se reducen cuando la FHA reduce los límites principales de HECM en un 10%.
2010 demuestra ser un año muy ocupado para la industria hipotecaria inversa. HUD presenta una nueva opción de hipoteca inversa llamada HECM Saver. Caracterizado por las primas de seguro hipotecario más bajas y los costos de cierre, el HECM Saver hace que la hipoteca inversa sea más asequible al permitir que los propietarios tomen prestado una cantidad menor que las hipotecas inversas estándar.
También ese año, AARP conduce otra encuesta nacional de los prestatarios de hipoteca inversa que revela la motivación del prestatario para obtener una hipoteca inversa ha cambiado de "mejora de la calidad de vida" a "alivio de la deuda".
Además, la Administración Federal de Vivienda hace dos cambios:
- Aumentan la prima del seguro hipotecario del 0,25% al 1,25% anual
- Bajan el piso de la tasa de interés de 5.5% a 5%, que es la primera vez en historia reversa de la hipoteca.
En 2013, HUD publica nuevas políticas de HECM que hacen que el producto sea más seguro, más fuerte y menos arriesgado para el prestatario. Estos cambios incluyen una política que permite a los prestatarios aprovechar sólo una parte de su patrimonio el primer año. A continuación, pueden aprovechar el resto de su capital después del primer año.
En 2014, HUD comenzó a finalizar pautas para una Evaluación Financiera Estandarizada (AF) de todos los prestatarios que buscan hipotecas inversas. La implementación de la FA comenzó en mayo de 2015. La Evaluación Financiera requiere que los prestamistas analicen las fuentes de ingresos y el historial crediticio de los posibles prestatarios para determinar si los prestatarios deben o no tener obligatoriamente un Acuerdo de Exención de Vida (LESA).
Hay dos tipos de programas de LESA: el primero es un LESA completo, el segundo, un LESA parcial. La LESA completa pone a un lado los fondos que el prestatario habría recibido antes de la implementación del LESA y, como el nombre sugiere, los pone a un lado en una cuenta de depósito en garantía para pagar impuestos sobre la propiedad y seguros. Estos son pagados directamente por la empresa de servicios para que el prestatario nunca tiene que preocuparse por ellos. La LESA parcial prevé que se envíe un cheque al prestatario semestralmente para pagar tanto el HOI como los impuestos sobre la propiedad. El lado negativo para el prestatario en ambos programas es menos efectivo en mano en el momento de cerrar el préstamo.
Estos programas de LESA están diseñados para proteger a los consumidores y al fondo de seguro de la FHA, reduciendo el número de prestatarios que podrían caer en incumplimiento de incumplir con las condiciones del préstamo como continuar pagando impuestos y seguros.
En sus 56 años de historia, los productos de hipoteca inversa se han desarrollado significativamente, y parece que están aquí para quedarse. La mayoría de los cambios han sido en respuesta a los abusos del prestamista / prestatario, pero también para mejorar el producto, salvaguardar el fondo de seguro, y lo que es más seguro para los ancianos de su intención de servir.
Abuso de hipoteca inversa
A partir de 1961, las hipotecas inversas eran propiedad. Los contratos fueron diseñados por los prestamistas individuales que proporcionan el dinero. La redacción de los acuerdos era exclusiva de las agencias que redactaban los préstamos. En los primeros años, hubo muchos abusos del producto de préstamo por prestamistas presa en los prestatarios necesitados. Los bancos a menudo escribieron en cláusulas de equidad que ponen al banco en el título de la casa junto con el prestatario. Esto permitió al banco entrar en la muerte del prestatario y tomar el hogar lejos de sus herederos previstos-en su mayoría, los hijos de los prestatarios fallecidos.
Esta práctica dio el producto de hipoteca inversa un mal nombre, y por buenas razones.
El producto también es abusado por los prestatarios. La primera forma en que los prestatarios abusan del programa es aprovechando un requisito mal escrito en cuanto a la residencia. Hipotecas inversas se supone que sólo para los hogares que son la residencia principal del prestatario. La decisión de la FHA es que el prestatario debe vivir en la casa un mínimo de 6 meses y 1 día de cada año para ser elegible para la hipoteca inversa. Sin embargo, después de que el préstamo se cierre, el prestatario necesita residir solamente en el hogar por 1 día cada año para permanecer en conformidad con el contrato. Esto allana el camino para los abusos en reclamar casas de vacaciones u otras viviendas son residencias principales cuando en realidad no lo son.
La segunda manera de los prestatarios de abuso del sistema es en las propiedades de alquiler. Demasiadas hipotecas inversas se han escrito en los Estados Unidos para vigilar eficazmente o supervisar el cumplimiento. No hay agentes de hipoteca inversa va de casa a casa para asegurarse de que el prestatario sigue viviendo en sus hogares. Muchos propietarios sacan una hipoteca inversa y luego alquilan o usan la casa como una fuente de ingresos cuando esto está en conflicto directo con los contratos de hipoteca inversa.
Afortunadamente, las hipotecas inversas aseguradas por la FHA no permiten que los prestamistas lleguen al título por más tiempo. No hay cláusulas de equidad compartida en los préstamos asegurados por la FHA. Este cambio entró en vigor en 2008 y ha mejorado mucho el valor del préstamo a los prestatarios ya sus herederos.
Otra gran mejora fue la enmienda que permite a los cónyuges no prestatarios (NBS) el derecho a permanecer en el hogar durante toda su vida una vez que el préstamo primario ha fallecido. Este cambio se hizo en una transición de dos pasos en 2014. Antes de los cambios, los cónyuges de NBS fueron tratados como herederos que tuvieron que decidir si mantendrían la casa o la venderían. En hipotecas inversas, los herederos reciben un período inicial de 6 meses para vender o asegurar el financiamiento alternativo para el saldo de la hipoteca inversa. Pueden recibir hasta dos extensiones de 3 meses que aumentan este período de tiempo a 1 año.
Los cónyuges supervivientes de NBS sobrevivientes que no podían calificar para un préstamo estándar o una nueva hipoteca inversa se vieron obligados a vender y mudarse. Esto dio lugar a muchos pleitos traídos a la FHA, que en el año 2014, por primera vez todas las nuevas hipotecas inversas escritas para incluir la disposición para que los cónyuges de NBS permanezcan de por vida, pero no tienen ningún acceso adicional a los ingresos no utilizados, y más tarde para hacerlo retroactivo a todos los préstamos que involucraron a los cónyuges de NBS.
A finales de 2015, Texas fue el único estado que no adoptó esta inclusión de NBS y, como resultado, las hipotecas inversas que implican un NBS no pueden ser escritas.
Otro abuso del prestamista practicado por algunos prestamistas no está permitiendo un período de tiempo de 6 meses para que los herederos decidan si desean guardar o vender la característica heredada. Algunos prestamistas están enviando un aviso de 30 días de ejecución hipotecaria en un esfuerzo por obligar a la mano de los herederos que no son capaces de vender o asegurar el financiamiento alternativo dentro de la ventana de 30 días. El prestamista desagradable entonces comienza procedimientos de la ejecución de una hipoteca que agregan honorarios al balance adeudado y / o que consigue a menudo el hogar.
